Analiza rynku nieruchomości

Rzeczoznawcy i analitycy Centrum Wycen i Analiz na bieżąco badają zmiany na krajowym oraz regionalnym rynku nieruchomości. Za pomocą modeli statystycznych opartych na danych pochodzących z rzeczywistych transakcji rynkowych jesteśmy w stanie odpowiedzieć na szereg pytań o aktualnej sytuacji rynkowej.

Analizy rynku nieruchomości dostosowujemy ściśle do zapotrzebowania naszych klientów.

Centrum Wycen i Analiz sporządza:

  • Analizy lokalnych i regionalnych rynków nieruchomości (ogólne analizy opisowe)
  • Analizy sektorowe – Analizy związane z identyfikacją rynku oraz jego kluczowych aspektów celem podjęcia decyzji inwestycyjnej
  • Analizy opłacalności inwestycyjnej konkretnych nieruchomości
  • Analizy scenariuszy inwestycyjnych wraz z przedstawieniem alternatywnych rozwiązań
  • Analizy wpływu Miejscowych Planów Zagospodarowania Przestrzennego na możliwości inwestycyjne nieruchomości oraz zmianę ich wartości

Krakowski rynek nieruchomości – worek bez dna?

Zdecydowanie jest to jeden z najbardziej dynamicznie rozwijających się „rynków mieszkaniowych” w Polsce. Bo kto 5 lat temu myślał o tym, że opłaca się kupić mieszkanie…przecież ceny osiągają zaporową cenę ok. 6 tys za m2. Szczęśliwy teraz ten, kto to zrobił! Ceny mieszkań w Krakowie stale rosną. Czy to Krowodrza, Podgórze, „tańsza” Nowa Huta, nie wspominając nawet o Śródmieściu, wszystko w górę.

Ale jak to? Rynek się jeszcze nie napełnił? Przecież wszędzie widać budowę nowych osiedli. Ba – nowych. Na starszych osiedlach, gdzie tylko skrawek działki, powstaje jakiś nowy blok. No i ta pandemia… ceny powinny spaść. Może i powinny, ale nie spadły. Alternatywą dla tych nowych bloków, nowych mieszkań i huku wiertarki z za każdej ściany nowiuśkiego lokum jest zakup mieszkania na rynku wtórnym. Jak kształtuje się rynek wtórny dla lokali mieszkalnych w Krakowie? Analiza przygotowana przez specjalistę CWiA Natalię pozwoli prześledzić panujące trendy.

Co w Krakowie się sprzedaje?

Z transakcji, przeprowadzanych od 2015 r, których przedmiotem obrotu były lokale, zdecydowana większość bo aż ok. 96% to lokale mieszkalne.

W latach 2015-2021 na terenie całego miasta Krakowa zauważalny jest silny wzrost jednostkowych cen transakcyjnych. Trend zmiany cen w latach 2015-2021 określony został na poziomie 9,28%. Co to znaczy? Właśnie to, że średnio o tyle więcej, co roku płacimy za każdy m2 mieszkania.

Średnia cena za 1 m2 lokum mieszkalnego na rynku wtórnym, w 2020 roku wzrosła o ok. 9%, w stosunku do roku 2019, zbliżając się do 9 tys. PLN/m2. Została utrzymana tendencja z poprzedniego roku, w którym wzrost był również na poziomie 9%.

Co jest modne i wygodne?

Atrakcyjność poszczególnych obszarów Krakowa można ocenić po średnich cenach lokali mieszkalnych. Najwyższe ceny notuje się w Śródmieściu, a najniższe w Nowej Hucie. W zakresie ceny jednostkowej odnotowano wzrost we wszystkich dzielnicach, z czego największy odnotowano w Nowej Hucie (około 12%) i Podgórzu (ok. 10%), podczas, gdy w pozostałych jednostkach – wyniósł on około 7% (w odniesieniu do rocznej średniej ceny jednostkowej). Analizując średnie jednostkowe ceny transakcyjne lokali mieszkalnych na rynku wtórnym, można zauważyć, że w latach 2015-2020 wzrost cen jest zbliżony w poszczególnych jednostkach (32-38%).

Na przestrzeni lat…

Ilość zawartych transakcji kupna-sprzedaży w latach 2015-2018 charakteryzowała się tendencją wzrostową. W roku 2019 r. nastąpił nieznaczny spadek w stosunku do roku poprzedniego. W pierwszej połowie roku 2020 r. zanotowano znacznie mniej transakcji w stosunku do analogicznych okresów lat poprzednich, czego przyczyną było wprowadzenie stanu epidemiologicznego (dla drugiej połowy roku 2020 brak pełnych danych)

Gdzie najwięcej się sprzedaje?

Najwięcej mieszkań na krakowskim rynku wtórnym sprzedanych zostało w największej obszarowo jednostce ewidencyjnej – Podgórzu.

Małe i duże mieszkanie, które tańsze?

Analizując relację średniej jednostkowej ceny lokalu mieszkalnego na rynku wtórnym w mieście Krakowie do powierzchni użytkowej lokalu, można zauważyć, że najmniejsze powierzchniowo lokale (poniżej 50 m2) osiągają zazwyczaj najwyższe ceny jednostkowe, natomiast wraz ze wzrostem powierzchni maleje ich cena. Wyjątkiem są lokale o powierzchni powyżej 100 m2, które czasami osiągają wyższe ceny jednostkowe niż lokale o powierzchniach poniżej 50 m2. Spowodowane jest to faktem, iż największa ilość mieszkań o powierzchniach powyżej 100 mzbywana jest na terenie jednostki ewidencyjnej Śródmieście, gdzie ceny są wyższe. Wysokie ceny – pomimo większego metrażu – osiągają również widokowe apartamenty typu penthouse.

Podobnie jak w latach poprzednich, tak i obecnie na rynku wtórnym sprzedawane są głównie małe mieszkania. Duże mieszkania stosunkowo rzadko są przedmiotem obrotu rynkowego. W latach 2015-2020 stosunek ilości zawartych transakcji dot. lokali o powierzchni poniżej 50 m2, lokali o powierzchni pomiędzy 50 a 100 m2 oraz lokali powyżej 100 m2 jest porównywalny. Najczęściej przedmiotem obrotu są mieszkania poniżej 50 m2 (ok. 55-58%), na drugim miejscu plasują się lokale o powierzchni od 50 do 100 m2 (38-41%), a najrzadziej spotyka się transakcje lokalami o powierzchni powyżej 100 m2 (ok. 4-5%) Taki stan trwa od dłuższego czasu i trudno będzie go zmienić, gdyż obecnie buduje się głównie lokale o niewielkich powierzchniach, które z czasem zasilą rynek wtórny, powodując utrzymanie się obecnych tendencji.

Obecnie…

Podsumowując, rynek wtórny, który niegdyś figurował, jako „ten tańszy” wcale już tak tani, w Krakowie, nie jest. Teoria, że pandemia i jej skutki, wpłyną na załamanie się krakowskiego rynku nieruchomości, a przy tym umożliwią tańszy zakup mieszkania w stolicy królów, nie sprawdziła się. Cieszyć się zaś mogą Ci, którzy „zaporowe” 6 tys. zainwestowali 5 lat temu i obecnie mogą być zadowoleni ze wzrostu wartości ich nieruchomości.